如今的初創(chuàng)公司因業(yè)務(wù)不多,資金不足,都會找代理記賬公司幫忙記賬,一來可以節(jié)省開支,二來代理公司團隊強大,有豐富的經(jīng)驗,但是我們在選擇代理公司的時候,自己也要對財政扶持做到了然于心,下面快創(chuàng)通幫您整理了一些關(guān)于
代理記賬企業(yè)相關(guān)內(nèi)容,希望有幫助。
2017年5月24日發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全程財政扶持實操要點》一文中對房地產(chǎn)開發(fā)全程涉及的財政扶持思路做了系統(tǒng)的論述,2018年已正式進入下半場,隨著金融監(jiān)管政策的施壓和影響,跟近期大規(guī)模的P2P平臺爆雷類似,不少房地產(chǎn)企業(yè)也隨時面臨爆雷的風(fēng)險。就財務(wù)工作而言,盡管財稅處理本身不會對業(yè)務(wù)的走向進行實質(zhì)性的“干預(yù)”或“調(diào)整”,但合理的財政扶持方法卻能有效地改善企業(yè)的負債情況和盈利水平。以下筆者就房企今年下半年的重點財政扶持工作作如下要點提示,僅供讀者參考。
一、充分利用“臨界點”籌劃方案
2017年5月24日發(fā)布的《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全程財政扶持實操要點》一文中對房地產(chǎn)開發(fā)全程涉及的財政扶持思路已作過系統(tǒng)論述,為便于讀者掌握當前的財政扶持工作重點,筆者特就臨界點的利用和籌劃技巧作如下說明:
?。ㄒ唬┰鲋刀?ldquo;臨界點”
小規(guī)模納稅人月銷售金額小于3萬元免稅。
銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)或不動產(chǎn),提供有償服務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或不動產(chǎn)、有償取得貨幣、貨物或其他經(jīng)濟利益,應(yīng)繳增值稅(不動產(chǎn)投資,是以不動產(chǎn)為對價換取被投資企業(yè)股權(quán),取得其他經(jīng)濟利益)。
增值稅一般納稅人稅率16%、10%及6% ,簡易征收稅率5%,小規(guī)模納稅人3%,進項稅合理有效抵扣憑證包括:“稅控機動車銷售統(tǒng)一發(fā)票、海關(guān)進口增值稅專用繳款書、農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票、完稅繳款書、財政扶持完稅證明、出口貨物轉(zhuǎn)內(nèi)銷證明”。
不得抵扣進項發(fā)票 (公共交通運輸、客運服務(wù)、餐飲、娛樂、居民生活福利、貸款利息共6類 )。
銷項稅額應(yīng)明確發(fā)票類型及適用稅率,增值稅專用發(fā)票實現(xiàn)先票后款,抵扣時三流一致“即錢流、票流、物流”,其中發(fā)票收款方必須要與開具方一致;增值稅銷項稅款視同銷售與銷售同樣處理,不再包括“未交增值稅部分”,不分本期、上期,一律在“應(yīng)交稅金-應(yīng)交增值稅”科目核算、“應(yīng)交稅金-簡易計稅與“應(yīng)交稅金-結(jié)轉(zhuǎn)銷項稅款”相對應(yīng)。不同項目已交增值稅款可以在同一法人單位綜合抵扣。
特別注意:
1、代開、自開專用發(fā)票的(國有糧食購銷除外)不享受優(yōu)惠,也即在價格同等情況下,新一般納稅人項目不建議找此類規(guī)模企業(yè)合作
2、銷售不動產(chǎn)不能享受優(yōu)惠。優(yōu)惠限制范圍為:銷售貨物,提供加工、修理修配勞務(wù)
3、9萬標準為銷售額,如實行差額征稅行業(yè),則為差額前標準
4、截止時間延長至 2020年12月31日
?。ǘ┩恋卦鲋刀?ldquo;臨界點”
增值額成為稅率的決定因素,土地增值財政扶持劃的關(guān)鍵點就是合理合法地控制、降低增值額建造普通住宅,增值率小于20%免征;增值率小于50%,征收率30%;增值率50%-100%,征收率40%,速算扣除率5%;增值率100%-200%,征收率50%,速算扣除率15%;增值率200%以上,征收率60%,速算扣除率35%。
控制增值額,必須從稅法規(guī)定的五個扣除項目入手:取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金、財政部規(guī)定的其他扣除項目(主要是指從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許扣除取得土地使用權(quán)所支付金額和開發(fā)成本之和的20%)。進一步籌劃的重點是將普通住宅增值率限制在20%,實務(wù)方面主要有以下四種方法:
1、增加可扣除項目金額
增加房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用等,使商品房的質(zhì)量進一步提高,在增加房地產(chǎn)開發(fā)費用時,應(yīng)注意稅法規(guī)定的比例限制,開發(fā)費用的扣除比例不得超過取得土地使用權(quán)支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額總和的10%。
2、降低房屋銷售價格
降低房屋銷售價格,在可扣除項目金額不變的前提下,增值率會降低,要適當比較減少的銷售收入和控制增值率減少的稅金支出的大小,從而作出籌劃,因為土地增值稅在計算企業(yè)所得稅時可以扣除,對企業(yè)所得稅和企業(yè)的稅后利潤會產(chǎn)生影響。
計算增值額時必須以稅法的規(guī)定按照兩分或者三分法計算應(yīng)繳納土地增值稅:適當減少銷售收入使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi),從而實現(xiàn)免繳土地增值稅、降低房價(或提高房屋質(zhì)量、改善房屋配套設(shè)施等)的效果。
![房地產(chǎn)企業(yè)財政扶持核心操作要點](/uploads/allimg/190408/1-1Z40QG103L9.jpg)
3、靈活運用簡易計征控制成本和財政扶持
如:勞務(wù)類計稅差別的應(yīng)用;甲供材對財政扶持影響的靈活應(yīng)用;總包主體地基與基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)提供工程服務(wù)工程施工簡易計征的應(yīng)用等;
4、在成本分攤時,注意區(qū)分專屬成本和可分攤成本的歸集和分攤辦法,在合同簽訂時,做好規(guī)劃
?。ㄈ﹤€人所得稅“臨界點”
合理利用個人所得稅各“臨界點”(扣除數(shù)3500元)(備注:原起征點),降低個人所得稅支出:
工薪收入3500-5000元,征收率3%;
工薪收入5000-8000元,征收率10%、速算扣除數(shù)105;
工薪收入8000-12500元,征收率20%、速算扣除數(shù)555;
工薪收入125000-38500元,征收率25%、速算扣除數(shù)1005;
工薪收入38500-58500元,征收率30%、速算扣除數(shù)2755……
年終一次性發(fā)放數(shù)月獎金繳稅率較高,企業(yè)可以依據(jù)當月的經(jīng)營業(yè)績結(jié)合以往的經(jīng)驗,按月預(yù)提獎金計入成本,年終發(fā)放時稍加調(diào)整即可。把年終獎金扣繳的個稅分散到各個月份中列支,可降低稅率,減少稅負,其中:
年終獎不超過18000元,征收率3%;
年終獎18000-54000元,征收率10%,速算扣除數(shù)105;
年終獎54000-108000元,征收率20%,速算扣除數(shù)555……
預(yù)計2018年10月1日起采用如下新標準(起征點:5000元):
工薪收入5000-8000元,征收率3%;
工薪收入8000-17000元,征收率10%、速算扣除數(shù)210;
工薪收入17000-30000元,征收率20%、速算扣除數(shù)1410;
工薪收入30000-40000元,征收率25%、速算扣除數(shù)2660;
工薪收入40000-60000元,征收率30%、速算扣除數(shù)4410。
(年終獎代理記賬方案與原標準類似)
需說明的,在個人所得稅的籌劃方面,實務(wù)中有許多行之有效的方式方法,尤其是針對企業(yè)高管這類高薪群體,比如(1)平時工資與全年一次性獎金之間均衡發(fā)放代理記賬;(2)讓高管當“網(wǎng)紅”,實現(xiàn)少繳個稅;(3)通過非上市公司股權(quán)回購;(4)工資薪酬所得變?yōu)閯趧?wù)報酬所得;(5)利收財政扶持財政扶持財政扶持代理記賬;(6)利用解除合同免稅政策;(7)利用合伙企業(yè)特殊財政扶持政策籌劃;(8)私募股權(quán)行業(yè)特殊的財政扶持;(9)境外財政扶持財政扶持方法代理記賬;(10)巧用住房公積金、職業(yè)年金、商業(yè)健康保險代理記賬;等等。具體可參見本公眾號“西政資本”2017年1月13日與1月16日的推文《企業(yè)高管個人所得稅攻略(上)》、《企業(yè)高管個人所得稅攻略(上)》。
?。ㄋ模┢渌攸c注意事項
房產(chǎn)稅申報要注意從價計征、從租計征的區(qū)別,選擇孰低金額計稅:
從價計征=房屋原值*70%*1.2%(按年繳納);
從租計征=租金收入*12%(按月繳納)。
注意:在招商引資時注意對于對租金在整體租期內(nèi)的合理分配和方案規(guī)劃,降低由于免租帶來的涉稅風(fēng)險。
二、企業(yè)所得稅的財政扶持籌劃
企業(yè)實施投資前應(yīng)對整個項目的可行性包括收入、成本、利潤、財政扶持、回收期等因素進行籌劃。在方案的收入、成本相同時,稅負可能成為方案是否被采用的決定性因素。一塊地是與他人合作建房還是轉(zhuǎn)讓或自行開發(fā),其所繳納的財政扶持差異極大,企業(yè)最終應(yīng)選擇最優(yōu)的方案進行投資。
(一)非貨幣性質(zhì)資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓企業(yè)所得財政扶持劃
企業(yè)發(fā)生非貨幣性資產(chǎn)交換,應(yīng)視同轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)。(《企業(yè)所得稅法實施細則》第25條) 企業(yè)以非貨幣形式取得收入,應(yīng)按公允價值確定收入額。公允價值,指按市場價格確定價值; 居民企業(yè)以非貨幣性資產(chǎn)對外投資確認的非貨幣性資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得,可在不超過5年期限內(nèi),分期均勻計入相應(yīng)年度的應(yīng)納稅所得額,按規(guī)定計算繳納企業(yè)所得稅(投出方的增值部分分期計稅和接受方的全額資本入帳。
(二)虧損彌補
企業(yè)發(fā)生年度虧損,可以用下一納稅年度的所得彌補,下一納稅年度的所得不足彌補的,可以逐年延續(xù)彌補,但最長不得超過5年(政策扶持科技類公司可以延長至10年),該項彌補應(yīng)逐年依序連續(xù)計算。
(三)通過合理選擇會計處理方法進行財政扶持籌劃
通過會計處理方法選擇進行財政扶持籌劃包括預(yù)提費用、個人所得稅、開發(fā)商品與出租商品、營業(yè)費用、管理費用和財務(wù)費用的籌劃等6個方面,注意結(jié)合對土地增值稅銷售期內(nèi)的分配額度與對匯算清繳前取得合規(guī)票據(jù)稅前扣除規(guī)定的合理應(yīng)用,適度控制稅費、成本的計提與延遲。
(四)預(yù)提費用籌劃
企業(yè)項目完成時可以預(yù)提費用,預(yù)計該項目以后支出,此費用由財務(wù)人員依據(jù)經(jīng)驗提取且金額較大,使用時間較長,直接計入成本,具有較強的可操作性。在允許范圍內(nèi)就高預(yù)提,隨著銷售實現(xiàn),先行計入的成本增加,其作用是延緩企業(yè)所得稅的繳納時間,為企業(yè)贏得資金時間價值。
(五)開發(fā)商品與出租商品籌劃
有些房屋由于地理位置、內(nèi)部結(jié)構(gòu)朝向和外部環(huán)境等原因滯銷或其他原因,房屋用于出租經(jīng)營時,可把商品房轉(zhuǎn)作出租經(jīng)營房,從開發(fā)商品轉(zhuǎn)入出租開發(fā)產(chǎn)品科目,按月計提出租產(chǎn)品攤銷計入成本,使企業(yè)庫存成本接近實際成本,同時增加成本,減少財政扶持。而如果把房屋繼續(xù)留在開發(fā)產(chǎn)品科目提取減值準備,所提取減值準備不能作為所得稅稅前扣除。此外,企業(yè)還應(yīng)利用國家財政扶持政策如調(diào)低房產(chǎn)契稅以及某些地區(qū)為處理積壓商品房特準以前竣工的空置房免營業(yè)稅等,加速庫存商品銷售,盤活資金。
(六)營業(yè)費用籌劃
企業(yè)各年度廣告費支出是筆龐大的費用項目,廣告費支出的多少往往與銷售業(yè)績密切掛鉤。依稅法規(guī)定,房地產(chǎn)企業(yè)每一納稅年度的廣告費支出應(yīng)在不超過銷售收入的2%內(nèi)據(jù)實扣除。有些企業(yè)集團廣告由總公司統(tǒng)一策劃、費用由總公司統(tǒng)一列支,很可能出現(xiàn)總公司因廣告費支出超出2%扣除比例不得稅前扣除,而子公司不足2%的情況,針對這一情況,可以讓與子公司業(yè)務(wù)相關(guān)的總公司廣告費,由不足2%的子公司承擔(dān)。
(七)管理費用籌劃
企業(yè)按規(guī)定繳納的養(yǎng)老保險、補充養(yǎng)老保險、工傷保險、醫(yī)療保險和公積金可以稅前扣除,企業(yè)應(yīng)依法足額繳納。企業(yè)既履行了法定的社會保障義務(wù),穩(wěn)定了職工隊伍,又可以減輕企業(yè)因純粹支付工資而產(chǎn)生的個人及企業(yè)所得稅負擔(dān)。還有,轉(zhuǎn)嫁給職工的不合理負擔(dān)如因公外出的交通費、公務(wù)通信費(按銷售收入一定比例稅前扣除)以允許職工報銷等方式,把暗含在工資中的費用轉(zhuǎn)化為管理費用,降低企業(yè)的工資水平和職工個稅負擔(dān),也能夠減輕企業(yè)的所得稅負擔(dān)。
(八)利息支付過程中的納財政扶持劃
企業(yè)貸款利息扣除的限額分為兩種情況,一種是在商業(yè)銀行同期同類貸款利率的限度內(nèi)據(jù)實扣除,另一種是與其他費用一起按稅法規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)成本的10%以內(nèi)扣除。在這種情況下,不提供金融機構(gòu)證明是有利的選擇。企業(yè)判斷是否提供金融機構(gòu)證明,關(guān)鍵在于看所發(fā)生的能夠扣除的利息支出占稅法規(guī)定的開發(fā)成本的比例,如果超過5%,則提供證明比較有利,如果沒有超過5%,則不提供證明比較有利。
以上就是快創(chuàng)通小編為您整理的房地產(chǎn)企業(yè)財政扶持核心操作要點,希望有所幫助,如果您在財政扶持方面還有什么疑問的話,您可以直接在我們的網(wǎng)站——快創(chuàng)通網(wǎng)頁上進行在線聯(lián)系,我們?yōu)槟釉敿毜慕榻B。我們致力為企業(yè)規(guī)避風(fēng)險,節(jié)約成本,節(jié)省時間。我們在同行業(yè)有良好的口碑,夯實的底蘊,任何關(guān)于公司注冊、商標注冊、記賬報稅等服務(wù)項目,歡迎咨詢。對比每天到處跑,還是在家等執(zhí)照好!希望以上內(nèi)容可以給大家提供到幫助,祝一切順利!